不動産投資を始めた頃、私も表面利回りの数字だけを見て「おっ、これは良さそう」と一喜一憂していた。この記事は、実質利回りをちゃんと見るようになってから気づいたことを書いている。
目次
実質利回りを計算する際に引いている経費
実質利回りとは、家賃収入から実際にかかる経費を引いた「手元に残る利益」ベースで計算した利回りのこと。私が計算するときに必ず引いているのは、管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン返済の4つ。
この中でも特に見落とされがちなのが固定資産税。固定資産税は特に忘れてはいけない項目だと痛感している。表面利回りの説明時にはまず出てこない数字なので、自分から確認する癖をつけている。
利回りが高い地方物件の罠
不動産投資を始めた最初の頃は、正直表面利回りばかり見ていた。当然、地方の物件の方が利回りは高く表示される。でも調べていくうちに、利回りが高い地方物件は空室リスクが高く、売値も下がりやすく、売却自体も難しいことが分かってきた。
一方で都心の物件は、表面利回り・実質利回りともに数字自体は低い。でもそのぶん空室リスクや売却のしにくさといったリスクは、地方に比べてかなり低い。数字の高さだけを見て判断するのは危険だと、自分の目で確認して初めて理解した。
実質利回りを自分で計算するようになったきっかけ
きっかけはシンプルで、自分で計算しないと、永遠に不動産会社にコントロールされる側になってしまうと気づいたから。相手が提示する数字をそのまま信じるのではなく、自分で経費を洗い出して計算し直す。この一手間があるかないかで、判断の質が全く変わる。
まとめ：数字は自分で計算し直す
表面利回りは、あくまで営業トークの入口の数字だと思っておいた方がいい。管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済を引いた実質利回りを自分で出せるようになると、物件の見え方がガラッと変わる。