不動産投資を始める前、私は「利回りが高い＝良い物件」だと思っていた。でも相場感を知らないと、業者の言い値に振り回されてしまう。この記事は、私が実際に見ているエリア別の利回り相場感をまとめている。
目次
エリア別・利回り相場感（表面利回りの目安）
| エリア分類 | 区分マンション | 一棟アパート・マンション | 特徴とリスク傾向 |
|---|---|---|---|
| 都心（東京主要区など） | 3.5%〜4.5% | 4.0%〜6.0% | 利回りは低いが賃貸需要が極めて安定。空室・価格下落リスクが低く、出口戦略（売却）が描きやすい |
| 準都心（東京23区外周部・首都圏主要駅など） | 4.5%〜6.0% | 6.0%〜8.0% | 利回りと資産価値のバランスが取りやすい。都心より初期費用を抑えつつ、手堅い賃貸需要が見込める |
| 地方（地方政令指定都市・郊外など） | 6.0%〜10.0%超 | 8.0%〜13.0%超 | 利回りが高くキャッシュフローが出やすい反面、人口減少による空室リスク・家賃下落リスクが高く、売却が難航しやすい |
相場感を確認している情報源
この相場感を確認する上で私が実際に見ているのは楽待とSUUMO。同じエリア・同じ条件で複数の物件を横並びで見ることで、提示された利回りが妥当な範囲なのかを判断している。
相場感を持たずに物件を見る危険性
相場感を持たずに物件を見ると、業者に言われるがままになってしまう。実際、私が不動産投資を始めたばかりの頃、こちらが初心者だと分かると、相場より高めの価格を提示してくる業者もいた。相場を知っているだけで、こうした提案に対して冷静に判断できるようになる。
まとめ：利回りは「エリアごとの相場」とセットで見る
提示された利回りの数字だけを見て一喜一憂するのではなく、そのエリアの相場レンジと照らし合わせることが重要。都心・準都心・地方でリスクの性質もまったく異なるので、自分がどのリスクを取りたいかと合わせて考えるのがおすすめ。